21. 나도 월세 한번 받아보자!(Feat - SCHD)

나도 월세를 받을 수 있다! 

 

많은사람들이 조물주 다음에 건물주라고 할 만큼 사람들은 건물주가 되어 매달 받는 월세 수익을 부러워 한다. 즉 부동산을 통해 월세를 받고, 경제적인 자유를 이룬다음, 자신의 삶을 더 주도적으로, 돈에 얽매이지 않게 살고 싶어한다. 그렇다면 한국의 부동산 자산인 건물, 아파트, 빌라 등등 대표적인 부동산 자산을 통해 부동산의 월세의 수익률을 비교해 보고, 레버리지가 필요 없는, 소액으로도 할 수 있는 투자 상품을 비교해보자. 

 

한국부동산원에 따르면, 2023년 3월부터 2024년 2월까지의 자료를 기준으로 한국의 평균 아파트 매매가는 약 4억 4,628만 원이며, 평균 월세 보증금은 약 6,521만 원이다. 이를 바탕으로 계산한 연 임대 수익률은 약 2.59%로 나타났다.

 

https://magazine.hankyung.com/business/article/202404038248b

한국 월세 수익률 미국의 절반…기업형 임대주택 성공하기 어려운 이유[아기곰의 부동산 산책]

 

부동산 투자는 큰 레버리지(대출)를 필요로 하며, 유동성이 낮고 수익률 면에서도 타 자산 대비 낮은 편이다. 일부 부동산 자산(아파트, 빌라, 오피스텔 등)은 주거 용도로 활용 가능하나, 자산으로서의 수익성에는 한계가 있다. 한국에서 아파트 가격이 가파르게 상승한 이유는 전세 제도, 대출 완화, 서울 집중화, 아파트 공급 부족 등 특수한 요소 덕분이다. 그러나 아파트는 30년이 지나면 재건축이나 재개발이 필요하고, 인구 감소를 고려하지 않는 과잉 공급, 서울 중심의 수요 집중 등 다양한 단점도 존재한다.

 

 

한국 부동산 투자의 단점

 

• 유동성 부족: 한국 부동산은 유동성이 낮아 매매가 신속하게 이루어지지 않는다. 투자자는 매각 시점에 따라 가격 변동 위험을 감수해야 하며, 현금화하는 데 시간이 걸릴 수 있다. 특히 부동산 경기 침체 시기에 거래가 더디게 이루어지면서 유동성 리스크가 커진다.
• 높은 초기 투자 비용: 한국 부동산 시장은 높은 진입 장벽을 가지고 있다. 주택 가격이 비싸기 때문에 초기 자본이 많이 필요하며, 이는 일반 투자자들에게 부담이 될 수 있다. 또한, 대출 규제가 강화되면서 자금 조달이 어려워졌고, 이에 따라 레버리지 효과를 활용하기도 쉽지 않다.
• 세금 부담: 부동산 투자는 각종 세금 부담이 크다. 특히 보유세와 양도소득세 등 부동산과 관련된 세금이 강화되면서 투자 수익률에 악영향을 미친다. 세금 정책이 빈번히 변화하기 때문에 투자자들은 법규를 지속적으로 점검해야 하는 부담도 따른다.
• 관리 비용과 유지 보수: 부동산은 물리적 자산으로서 관리와 유지 보수가 필수적이다. 건물 노후화에 따른 수리 비용이나 임차인 관리 등의 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이는 투자 수익을 감소시킬 수 있다. 특히 임대 부동산의 경우 공실 위험과 임대료 인하 가능성도 고려해야 한다.
• 가격 변동성: 한국 부동산 시장은 정부 정책과 금리 변동에 민감하다. 정책 변화에 따라 부동산 가격이 급등하거나 급락할 가능성이 있으며, 이러한 불확실성은 장기적인 투자 계획을 세우기 어렵게 만든다. 금리가 오를 경우 자산 가치 하락과 동시에 대출 상환 부담이 증가해 수익성이 악화될 수 있다.
• 시장 과열과 규제 강화: 서울 등 일부 지역은 과열된 시장 상황을 겪고 있으며, 정부는 이를 제어하기 위해 강도 높은 규제를 시행하고 있다. 규제 강화는 부동산 투자에 대한 수익성을 제한하며, 투자를 위축시킬 수 있다.

 

월세보단 배당금을 받아야 하는 이유

 

 

 

부동산의 경우, 레버리지 사용, 유동성 등등 투자를 통해 수익을 보려면 매우 긴시간을 투자해야 하며, 수익률의 상승 폭 또한 높지 않다. 주거용 목적이거나, 투자에 필요한 정부정책과 같은 정보가 없을 경우 큰 수익을 얻기도 어렵다. 또한 월세의 경우, 임차인이 나타나지 않는다면, 월세 수익을 만들기 어려우며, 임차인과의 갈등 또한 변수가 생길 수 있다. 

 

배당금의 경우 회사의 주식을 소유함으로써 얻는 회사의 수익의 일부를 얻는다. 배당의 경우, 임차인과 씨름 할 필요도 없으며, ETF의 알고리즘에 의해 필터링된 우수한 회사들의 성장과 수익의 일부를 주가의 상승, 배당금으로 돌려받기 때문에 큰 스트레스를 받을 일도 적다. 또한 글로벌 경제 위기에도 빠른회복과 배당금을 통해 리스크를 줄일 수 있다.   

 

 

어디에 투자해야 할까? 배당성장 ETF의 대표 'SCHD'

 

 

SCHD(Schwab U.S. Dividend Equity ETF)는 미국의 대표적인 배당 성장형 상장지수펀드(ETF)로, 다우존스 미국 배당 100 지수(Dow Jones U.S. Dividend 100 Index)를 추종한다. 이 지수는 재무 건전성이 우수하고 지속적으로 배당을 지급해온 미국 기업 100개로 구성되어 있다.

 

주요 특징:

• 운용사: 찰스 슈왑(Charles Schwab)
• 상장일: 2011년 10월 20일
• 운용 보수: 0.06%로 낮은 수수료를 자랑함
• 배당 수익률: 2024년 10월 28일 기준, 3.46%의 배당 수익률
• 최근 1년 배당 성장률: 약 11.94% 최근 3년 복합 연평균 배당 성장률: 약 9.54%
• 배당 주기: 분기별 배당 지급
• 주요 보유 종목: 브로드컴(Broadcom), 애브비(AbbVie), 홈디포(Home Depot) 등 안정적인 배당을 지급하는 기업들로 구성

 

비교 분석(SCHD VS 한국의 아파트)

• 수익률 측면: SCHD의 연 배당 수익률은 약 3.42%로, 한국 아파트 월세 수익률인 2.59%보다 높다. 또한, SCHD는 배당금이 연평균 11.32%씩 성장해 왔으므로, 장기적으로 배당 수익이 증가할 가능성이 크다(배당성장).
• 성장성 측면: SCHD는 배당 성장률이 높아 시간이 지남에 따라 투자자에게 더 많은 현금 흐름을 제공한다. 반면, 한국 부동산의 월세 수익률은 상대적으로 낮고, 임대료 상승률도 제한적이어서 현금 흐름의 성장성이 낮을 수 있다.
• 유동성 및 관리 측면: SCHD는 주식 시장에서 거래되므로 유동성이 높고, 관리 비용이 적다. 반면, 부동산은 매매에 시간이 걸리고, 유지·보수 등의 관리 비용이 발생한다.

SCHD ETF는 높은 배당 수익률과 배당 성장률을 통해 투자자에게 안정적이고 증가하는 현금 흐름을 제공한다. 반면, 한국 부동산 월세 수익률은 상대적으로 낮고, 현금 흐름의 성장성도 제한적이다. 따라서, 현금 흐름의 안정성과 성장성을 중시하는 투자자라면 SCHD와 같은 배당 성장주에 관심을 가져볼만 하다.